무위험 차익거래라는 것이 있다. 말 그대로 투자위험은 부담하지 않으면서 거의 확정적인 차익을 누리는 투자법이다. 예를 들어 수도권에서는 한 개에 1000원에 거래되는 물건이 부산에서만 800원에 거래된다면, 부산에서 사는 순간 200원의 이익을 얻게 된다. 구두를 현금 주고 사지 않고 할인돼서 거래되는 구두상품권으로 세일기간에 사용해 제값보다 30% 이상 싸게 사거나, 대형 TV를 해외에서 직구로 사는 실생활 속의 차익거래자들도 있다. 금융시장에도 거래 구조가 이와 비슷하거나 또 다른 다양한 형태의 차익거래가 존재한다.
실제로 차익거래에서 발생하는 차익 자체의 수익률은 높지 않다. 하지만 워낙에 큰 돈으로 반복해서 투자하기 때문에 전체 수익금을 키울 수 있는 것이다. 그래서 이런 투자는 기관이나 외국인들이 주로 애용한다. 또 제도적으로도 그들에게만 열려 있는 부분도 있어 개인이 접근하기에는 어려움이 있다.
하지만 무위험을 ‘저위험’ 개념으로 대체한다면, 개인 투자자들도 시도해 봄직한 몇 가지 투자 기회를 찾아낼 수 있다. 똑같은 주식인데 다른 방법으로 싸게 매수하는 방법도 있고, 주가 하락 위험은 일정 수준으로 제한된 반면 오를 가능성은 열려 있는 주식도 있다. 주식을 받을 수 있는 권리를 싸게 매입해 주식으로 바꾸는 방법도 있다.
차익 거래를 노려볼 수 있는 투자에 대해 살펴보자. 수익을 내기 쉽지 않은 환경에서 남들은 잘 모르는 곳에 투자해 작은 이익이라도 챙길 수 있다면 이 또한 기쁘지 아니한가.
Ⅰ. 워런트+채권 활용한 차익거래
1000원짜리 주식을 900원에 인수하기
신주인수권과 채권을 세트로 매수해 주식을 싸게 인수, 차익을 낼 수 있는 방법이 있다. 채권을 할인해서 사는 것이 포인트다. 물론 항상 그럴 수 있는 가격 조건이 갖춰지는 것은 아니므로 매력적인 상황이 올 때가지 주시하면서 기다려야 한다. 기다리다 낚아채는 것이다.
신주인수권(Warrant)은 주식을 인수할 수 있는 권리로, HTS 상에서 신주인수권 즉 워런트만 따로 사고팔 수 있다. 쉽게 아파트 분양권을 떠올리면 된다. 다만 권리를 행사하면 누군가의 주식을 건네받는 게 아니라 새로 주식을 발행해서 준다(그래서 신주인수권이다).
인기 있는 아파트 분양권일수록 분양가에 상당한 프리미엄이 붙어 거래되는 것처럼, 주식 워런트도 프리미엄이 붙어 거래되곤 한다.
이 워런트만 별도로 발행되는 것은 아니다. 기업이 자금 조달을 위해 채권을 발행할 때 끼워주는 일종의 사은품처럼 붙어 나온다. 그런데 이 워런트에는 주식을 지금 주가보다 싸게 인수할 수 있는 조건이 붙는 경우가 많아서, 채권보다 워런트를 보고 채권 공모에 뛰어드는 투자자들이 많다. 기업은 매력적인 워런트를 끼워주는 대가로 채권 발행금리를 낮추곤 한다. 또는 기업 사정이 안좋아 채권을 발행해도 투자자들이 외면할 것 같을 때 이 워런트를 붙인 채권을 발행해 투자자를 모으기도 한다(사실은 이런 경우가 더 많다).
이렇게 신주인수권을 붙여서 발행되는 채권이 ‘신주인수권부사채(BW)’다. 기업 입장에서 채권은 갚아야 하는 빚이지만, 워런트는 투자자가 주식으로 바꾸는 순간 자본금이 되므로 BW를 발행한다는 것은 유상증자를 한다는 의미이기도 하다.
워런트를 싸게 매수하거나
기업이 채권(B)과 워런트(W)를 따로 떼어낼 수 있는 분리형 BW를 발행하면 채권과 워런트는 각각 채권 소매시장과 워런트 매매시장에서 거래가 이뤄지는데, 이때부터는 세 가지 포인트에서 차익거래를 노릴 수 있게 된다.
첫 번째, 워런트를 매수해서 주식을 현재가보다 싸게 매수하는 방법이다. ‘워런트 매입가 + 워런트 행사가액’이 보통주 주가보다 낮은 상황을 노리면 된다.
가장 최근에 발행된 현대상선BW를 예로 들어보자. 현대상선이 표면금리 연 3.0%, 만기수익률 연 7.0%짜리 BW를 발행한 건 9월 10일이었다. 워런트 행사가액(신주 1주를 인수하기 위한 추가비용)은 5000원으로 정해졌다. BW의 B에 해당하는 ‘현대상선186’ 채권은 발행일인 9월 10일부터 바로 거래가 시작됐고 뒤이어 추석연휴 직전인 9월 25일 워런트(W)인 ‘현대상선1WR’이 상장됐다. 워런트는 상장 첫날 1355~1550원을 오가다가 1400원에 거래를 마쳤다. 같은 날 워런트의 기초자산인 현대상선 주가는 6350원으로 마감했다.
A씨는 이날 주가를 보면서 행사가액이 5000원이므로 현대상선 주가에서 5000원을 뺀 값보다 싸게 워런트를 사면 그 차액만큼 남길 수 있겠다고 판단했다.
할인채권으로 주식 인수하거나
하지만 그 차액이라고는 주당 100~200원에 불과해 만족할 수 없다. 그런데 그 다음날 A씨는 흥미로운 사실을 알게 됐다. 워런트를 행사할 때 납입하는 돈을 현금이 아니라 워런트와 분리된 채권으로 대신 낼 수 있다는 내용이었다. 특히 이때 채권을 발행가격(액면가) 그대로 평가해 준다는 대목이 눈에 꽂혔다. 여기에서 두 번째 차익거래 기회가 발생한다.
차근차근 짚어보자. 분리형BW의 채권 ‘현대상선186’은 소매시장에 상장된 첫날(9월 10일) 발행가격 1만 원에서 크게 하락한 8002원까지 떨어졌다가 8479원으로 마감했다. BW를 배정받은 후 워런트만 남기고 채권은 매도하는 투자자가 많았던 탓이다. 그런데 거꾸로 이 채권을 사서 나중에 워런트를 행사할 때 납입해야 할 대금으로 쓰면 현재 채권가격인 8000원대가 아니라 발행가액 1만 원으로 쳐준다는 것이다. 그 말인즉 워런트를 싸게 매수하지 않더라도 채권을 할인해서 사면 그만큼을 차익으로 얻을 수 있다는 뜻이다.
A씨는 추석연휴 후 9월 30일 장중에 바로 투자를 실행했다. 워런트 ‘현대상선1WR’ 1만 개를 1330원에 매수하고 ‘현대상선186’ 채권을 8250원에 매수했다. 투자원금은 (1330원×1만 개=1330만 원)+(8250원×5000개=4125만 원) = 5455만 원이다. 워런트 행사가액은 5000원, 채권 발행가액은 1만 원이므로 ‘채권 1개 + 워런트 2개’로 주식 2주를 받을 수 있었다. 그날 현대상선 주가는 6150원을 오가고 있었으므로 당장 주식 1만 주를 받는다면 695만 원의 차익을 남길 수 있는, 기대수익률 12.7%의 조건이었다.
하지만 걸림돌이 있었으니, 워런트 행사가 한 달에 2회로 제한돼 있고, 행사해도 2주나 지나야 주식으로 들어온다는 점이었다. 현대상선의 경우 매달 15일까지 워런트를 행사한 사람은 말일에, 말일까지 신청자는 다음달 15일에 계좌로 주식을 입고시켜준다. 그러니까 보름동안 이러지도 저러지도 못하고 묶이게 되는데 그 사이 현대상선 주가가 하락하면 손해를 볼 수도 있는 것이다. 물론 반대로 주가가 오르면 이익이 더 커질 것이다. A씨는 보름만 버티면 12.7%를 얻을 수 있는, 위험이 크지 않은 차익거래라고 판단했다.
주가가 하락했는데도 이익
실제로 A씨는 10월 15일 워런트를 행사했고 하필이면 그 이후에 현대상선 관련 악재가 나오는 바람에 주가가 하락해 그의 계좌로 주식이 입고된 10월 30일 종가는 5960원이었다. A씨도 그날 장마감 때 받은 주식 1만 주를 모두 매도했다. 그런데 A씨는 워런트와 채권을 매수했을 당시, 또 워런트 행사를 신청할 때보다 주가가 많이 하락한 상황에서 팔았는데도 매도가 5960만 원-투자원금 5455만 원=505만 원의 차익을 남길 수 있었다. 처음에 기대했던 12.7%에 못 미치는 9.2%의 수익률이지만 투자기간이 한 달에 불과했다는 점을 감안하면 무려 연환산 수익률 111%의 초고수익 투자였던 셈이다.
그로부터 시간이 흘러 이제는 현대상선으로 그만한 수익을 기대하기는 힘들어졌다. 하지만 꾸준히 지켜보다 보면 매력적인 상황이 갖춰질 수도 있을 것이다. 또 다른 BW도 같은 시각으로 접근해 기회를 엿볼 수 있을 것이다.
똑같은 변동폭인데 다른 수익률
세 번째는 기회는 워런트 매매 그 자체에서 찾을 수 있다. 워런트 시세는 이론적으로 기초자산인 보통주의 주가에서 워런트 행사가액을 뺀 가격이 돼야 정상이다. 하지만 평소에는 워런트 시세가 이론가를 넘어서서 거래된다. 주가가 변한다는 그 자체로 차익 기회가 발생하기 때문이다.
현대상선 주가가 6000원일 때 현대상선1WR이 1000원에 거래되고 있다고 가정해보자. 물론 행사가액은 5000원이다. 이때 현대상선 주가가 200원 오르면 이론상 워런트 가격도 200원 올라야 한다. 그럴 경우 현대상선 주가는 3.3% 오른 것이지만 현대상선1WR만 보유한 투자자는 20%의 수익률을 얻게 된다. 이것이 워런트의 레버리지 효과다. 이런 기대감이 워런트 가격에 반영돼 프리미엄이 붙는 것이다.
따라서 BW로 차익거래를 노린다면, 워런트와 채권 가격을 체크하다가 차익을 낼 수 있는 조건에 근접했을 때 매수하는 것도 좋겠지만, 워런트만 먼저 매수한 뒤 기회를 노리다가 두 번째 상황에 근접할 경우에 할인된 채권을 함께 매수해 워런트를 행사하는 쪽으로 돌아서는 것도 괜찮아 보인다. 보유기간 중에 나오는 채권 이자는 덤이다.
그럼에도 불구하고 분명히 짚고 넘어갈 것은, 이 투자는 기업의 본질가치보다는 일정기간에 발생하는 가격의 괴리에 투자한다는 점이다. 최소한 그 차익기회를 실현할 수 있을 때까지는 기업이 온전해야 한다. 현대상선과 한진해운의 경우 해운업 불황에 따른 자산 매각, 합병 등 구조적인 변화가 있으므로 가격 급등락에 유의해야 할 것이다.
Ⅱ. 홍콩H주-중국A주 차익거래
할인된 홍콩H주 사놓고 기다리기
똑같은 삼성전자 주식이 한국에서는 100만 원에 거래되는데 미국에서는 50만 원에 살 수 있다면 당연히 미국에서 사려고 들지 않을까? 이런 일이 지금 중국과 홍콩에서 벌어지고 있다. 주가 차이가 점점 줄어들 거라고 기대한다면 더 싼 곳의 주식을 사놓고 기다리면 된다.
‘칭다오 맥주’로 유명한 기업 청도맥주는 중국과 홍콩 증시에 동시에 상장돼 있다. 11월 4일 청도맥주의 주가는 중국 상하이증시에서 34.05위안을 기록했고, 같은 날 홍콩H 증시에서는 37.8홍콩달러로 거래를 마쳤다. 서로 다른 통화로 거래된 주가를 미국달러로 환산하면 상하이증시에서의 주가는 5.448달러, 홍콩에서는 4.914달러가 된다. 똑같은 기업이 발행한 똑같은 주식인데 어디에서 거래되느냐에 따라 10%의 주가 차이가 발생한 것이다.
홍콩에서 사면 10분의 1 가격?
상하이와 선전 등 중국본토에 상장돼 있는 주식을 A주라고 한다. 이중에는 홍콩증시에 동시에 상장된 종목들이 있는데 이를 홍콩 H주라고 부른다. 두 곳에 동시 상장된 종목 수는 약 90개에 달한다. 홍콩에 중국 주식 일부를 따로 상장시킨 것은 중국본토 증시가 외국인에게 닫혀 있었기 때문이다. 제한적인 개방이다.
그런데 시장 개설 이래 오랫동안 중국 A주보다 홍콩 H주의 주가가 더 낮게 거래되는 현상이 계속되고 있다. 홍콩을 통해 상하이 A주를 직접 살 수 있는 ‘후강퉁’ 시행으로 주가 차이가 좁혀질 것으로 예상됐지만 막상 뚜껑이 열리고 보니 투자자들은 H주를 외면하고 A주에만 몰려 갭을 더 벌려놓고 말았다.
현재 두 시장의 주가 괴리율은 상식을 넘어서는 수준이다.[표 참조] 세계 4위의 몰리브덴 생산업체 낙양몰리브덴은 홍콩에서 중국본토 주가의 10분의 1로 거래된다. 판유리(float glass) 1위 기업인 낙양유리도 만만찮다. 2배 이상 차이 나는 종목이 태반이다. 홍콩 H주가 더 비싼 기업은 중국평안보험 등 5종목에 불과하다.
위안화 국제화에 기대
같은 주권을 행사할 수 있는 증서가 장소가 다르다는 이유로 이렇게 크게 차이나는 값으로 거래되는 일이 정상은 아니다.
다만 여기에는 나름의 사정도 있는 것으로 보인다. 심준보 중국경제금융연구소 리서치센터장은 “후강퉁 시행으로 외국인 자금이 중국본토로 유입되기는 했지만 상하이증시를 올린 것은 중국인 투자자”라고 지적하고, “홍콩H주도 중국본토의 자금이 유입돼야 오를 수 있을 텐데 거래비용 등 걸림돌이 있다”고 설명했다.
이렇게 비정상적인 상황이 언제까지 계속될 수 있을까. 현재 중국정부가 위안화를 국제통화로 만들기 위한 노력을 기울이고 있으므로 돈이 들고나는 데 따르는 규제는 점점 완화될 수 있을 것이다. 중국정부의 QDⅡ가 시행될 예정인데 그러면 본토 이외의 주식에 대한 투심도 조금 나아지지 않을까. 여기에 기대를 걸어본다면 우량한 홍콩 H주 중에서 괴리율이 높은 종목을 매수해 차익을 노려볼 수도 있을 것이다.
Ⅲ. 스팩(SPAC) 합병 차익거래
합병 성공하면 급등…손실위험 낮아
원금은 보장하고 주가 상승 가능성은 있는, 그래서 상방은 뚫려있고 하방은 닫힌 주식, 스팩이다. 어느 기업과 합병할지를 몰라 막연한 기대감만 갖고 투자할 수밖에 없다는 한계는 있지만 비교적 안전한 상태로 추가 이익을 노려볼 수 있기 때문에 느긋하게 투자해볼 만하다.
스팩(SPAC)은 비상장기업을 합병하기 위해 만들어진 서류상의 기업이다. 기업이라고는 하지만 실체를 들여다보면 다른 기업을 인수하기 위한 자본금, 그리고 후보를 물색하고 합병을 추진하기 위한 최소한의 인력으로만 구성돼 있다.
스팩을 차익거래용으로 추천하는 이유는 합병에 성공하면 대박, 실패해도 본전이기 때문이다. 스팩이 상장된 후 3년 이내에 합병을 성사시키지 못하면 청산되는데, 그래도 공모가에 1~2%의 이자를 얹어 돌려주게 돼 있으므로 최대 3년이라는 시간만 투자하면 된다.
합병에만 성공해다오
스팩은 합병을 확정하고 이를 공시하면 합병 비율 등을 확정해 주요 절차를 마무리할 때까지 주식 거래가 중지된다. 합병 공시 전에도 이미 정보가 흘러나가 주가도 어느 정도 오른 상태에서 몇 달간 거래가 중지되는데도 거래가 재개됐을 때 주가는 다시 급등하곤 한다.
합병에 성공해 프로스테믹스로 이름을 바꾼 ‘케이비제3호스팩’의 경우 거래정지 직전 주가는 2285원이었는데 거래가 재개된 6월 26일 주가는 5940원으로 단숨에 뛰어올랐다. 올 2월 콜마비앤에이치와 합병한 ‘미래에셋제2호스팩’도 3100원에서 7130원으로 2배 넘게 뛰어오른 후 최고 1만 7850원까지 급등하기도 했다. 이같은 매력 때문에 스팩 공모에 수천억 원이 몰리는 것이다.
투자금 3년 묶일 각오해야
그렇더라도 몇 가지 주의해야 할 점은 있다.
첫 번째는 스팩을 상장시킬 때 공모청약에 참여하는 것이 가장 싸게 매수하는 방법인데, 청약경쟁률이 워낙 높아서 거금을 투자하지 않는 한 몇 주 배정받지 못한다. 그래서 상장 후 증시에서 공모가보다 높은 가격에 매수하는 경우가 많다. 증시에서 매수하더라도 최대한 싸게 사는 것이 중요하다.
두 번째는 3년이라는 시간이다. 많은 투자자들이 이 시간을 기다리지 못하고 중도 탈락하는 경우가 많다. 3년은 보유한다는 각오로 투자에 임해야 할 것이다. 최근 상황을 보면 상장 1년을 전후해 합병에 성공하는 스팩이 많으므로 3년까지 기다리지는 않아도 될 것 같다.
세 번째, 합병의 최대 변수는 사람이다. 매력적인 후보를 찾아내 유리한 합병 비율로 이끌 수 있는 능력이 있어야 한다. 최근에는 아예 합병할 기업을 찜해놓고 스팩을 만들어 상장시키는 경우도 있다고 한다. 엑셈을 합병한 교보위드스팩은 스팩 상장 한 달도 안돼 인수합병 소식을 전했다. 특히 스팩 상장 첫날 상한가를 기록한 것을 보면 공모 당시부터 관련 정보가 새 나간 것으로 의심된다.
합병을 발표하더라도 추진 과정에서 취소되는 사례도 있으므로 주가가 오른 상태에서 추격 매수는 금물이다.
Ⅳ. 순자산가치(NAV)-주가 차익거래
NAV보다 주가가 낮다면 관심가져야
상장기업의 주가가 실적 따라가는 것처럼 주식으로 거래되는 뮤추얼펀드나 리츠 등의 주가는 순자산가치(NAV)를 반영하게 돼 있다. 그런데 몇 가지 이유로 순자산가치보다 주가가 싸게 거래되는 일이 빈번하게 벌어진다. 그 차이를 이용해 차익을 올릴 수도 있다.
스팩이 기업을 합병할 목적으로 설립되고 상장된 페이퍼컴퍼니라면, 다른 목적으로 설립되고 상장된 또 다른 형태의 페이퍼컴퍼니도 있다. 리츠와 뮤추얼펀드, 선박투자회사 등이다. 이들은 모두 자본금과 최소한의 인력으로만 구성돼 있다는 점에서 스팩과 닮았다. 설립 근거가 되는 관련법규가 다르고 투자 대상이 다를 뿐이다. 리츠(REITs)와 부동산펀드는 월세를 목적으로 부동산에 투자한다. 선박투자회사 즉 선박펀드는 자본금을 밑천으로 배를 매입해 해운회사 등에게 빌려주고 용선료를 받는다.
뮤추얼펀드는 종류가 다양하다. 우리가 흔히 투자하는 펀드는 아무 때고 가입하고 해지할 수 있는 개방형펀드인 반면 뮤추얼펀드는 투자자를 모집해 운용을 시작한 뒤로는 추가 가입이나 중도해지가 불가능한 폐쇄형펀드다. 대신 투자자들에게 제한적이나마 환금성을 만들어주기 위해 증시에 상장시켜 주식처럼 거래할 수 있게 만들어놓은 것이다. 증시에는 부동산 뮤추얼펀드와 유전 및 광산에 투자하는 펀드가 상장돼 있다.
NAV보다 싸면 기회 생긴다
주식종목으로 상장돼 있다는 점을 빼고 이들의 공통점을 하나만 꼽자면 순자산가치와 주가가 항상 똑같지는 않다는 것이다. 흔히 ‘NAV(Net Asset Value)’로 표시되는 순자산가치는 기업이나 펀드의 순수한 자산이 얼마인지를 나타내는 지표다. 쉽게 말해서 지금 회사를 청산하면 남는 돈, 곧 주주의 몫이다. 펀드가 매일 발표하는 기준가도 이 NAV에 의해 결정된다.
그런데 주식으로 거래되는 뮤추얼펀드나 리츠 등의 주가는 이익에 근거해서 투자자들의 마음에 따라 매겨진다. 이로 인해 NAV보다 주가가 낮게 형성되는 일이 종종, 경우에 따라서는 항상 발생하는 것이다. 미래에 대한 막연한 불안감이 NAV를 할인해 거래하는 요소로 작용하는 것이다.
‘한국월드와이드베트남부동산개발특별자산1호투자회사’라는 부동산펀드는 베트남 현지 부동산인 카프리(서비스 레지던스), 디 이스턴 아파트, 한비엣타워(오피스빌딩) 등에 투자하고 있다. 2007년 2월 2일 설립돼 2014년 2월에 청산될 예정이었으나 현지 상황이 나빠져 자산 매각에 실패하고 현금화될 때까지 계속 운용하기로 결정됐다. 이런 사정으로 이 펀드의 기준가는 8월 1일 현재 745.13원까지 떨어졌다. 그런데 같은 날 이 펀드의 상장종목인 ‘베트남개발1’의 주가는 488원에 불과했다. TPP 타결로 베트남이 수혜를 받을 것이라는 소식에 11월 11일에는 586원을 기록했지만 이날의 NAV는 736.82원이었다. 여전히 1주당 150원 넘게 차이나는 것이다. 실제 자산을 재평가할 경우 NAV가 더 낮아질 가능성도 있겠지만 주가가 그보다 낮게 형성됐을 확률이 높다.
거래 적어 가격역전 생길 수도
맥쿼리인프라 같은 종목은 고배당주로 널리 알려져 많은 투자자들이 거래에 참여하고 있기 때문에 가격 왜곡이 일어나기 힘들지만 거래가 적으면 주가가 NAV를 밑돌기도 한다. 뮤추얼펀드보다 익숙한 상장지수펀드(ETF)도 마찬가지. NAV보다 ETF 주가가 낮게 형성되는 일이 생긴다.
중국본토에 투자하는 ‘KODEX FTSE China A50’은 ETF 괴리율이 초과 발생했다는 공지를 자주 낸다. 지난 11월 5일 아침엔 -2.62%의 괴리율이 발생했다고 공지했다. 물론 이 경우는 중국과 우리 증시의 개장시간이 달라 발생하는 괴리지만 거래량이 적은 ETF 중에도 소외로 인해 괴리율이 벌어지는 일이 있다. 지난 9월 11일 ‘KOSEF 고배당’ ETF는 전일 주가(7,130원)와 NAV(7,213.03원) 사이에 -1.151%의 괴리율이 발생했다고 공지했다. 거래가 적다고 해도 어차피 ETF 주가는 NAV를 따라갈 수밖에 없기 때문에 NAV보다 싸게 매수할 수만 있다면 차익을 기대할 수 있는 것이다.
Ⅴ. 월세-대출이자
월세받아 이자내고 남은 전부가 차익, 금리 올라도 아직은 괜찮다
부동산시장은 회복세고 월세는 오르고 금리는 낮은 지금이 월세로 차익거래를 시도하기에 가장 좋은 환경이다. 그런데 분위기가 조금씩 바뀌고 있다. 아무래도 기대수익률을 낮춰야 할 것 같다. 그래도 여전히 월세보다는 대출이자가 싸다. 부동산 차익거래는 계속될 수 있을 것이다.
(월세-대출이자)×보유기간=차익.
부동산 차익거래의 기본 공식은 간단하다. 여기에서 차익을 키우고 싶다면 각각의 변수를 바꿔주면 된다. 즉 월세가 높거나 대출이자가 적거나 보유기간이 길어지면 된다.
물론 이것은 차익 개념이므로 수익률로 환산하려면 투자금액 항목이 포함돼야 한다. 싸게 매입할수록 투자수익률은 올라갈 것이다. 또 매입가보다 비싸게 처분하면 추가 이익까지 챙길 수 있다.
월세 차익거래로 9%
소액으로 부동산 경매에 참여하는 투자자들은 대개 이같은 투자원리를 바탕으로 마땅한 물건을 물색하고 투자계획을 세우고 실행한다.
지방 중소도시에서 1억 원짜리 주택을 매입해 보증금 1000만 원, 월세 30만 원에 세를 놓으면 연 4.0%의 수익률을 올릴 수 있다. 그런데 1억 원이란 종잣돈 중에서 6000만 원을 은행에서 3.0% 이율로 대출받아 투자한다면 수익률 계산은 조금 달라진다. 우선 6000만 원에 대한 대출이자가 월 15만 원 발생할 것이다. 월세 30만 원 중에서 이자 내고 남는 15만 원이 투자자의 몫이다. 그런데 투자자가 실제로 집을 매입하는 데 들인 돈은 1억 원에서 대출금 6000만 원 빼고 월세보증금 1000만 원을 제한 3000만 원뿐이다. 그렇다면 투자 대비 수익률은 연 6.0%로 오르게 된다. 4%와 6%, 큰 차이 같아 보이지 않겠지만 투자기간이 길어질수록, 투자금액이 커질수록 수익금의 차이는 하늘과 땅만큼이나 벌어지게 된다.
여기에서 시세가 1억 원인 집을 8000만 원, 9000만 원에 사겠다는 게 경매투자다. 만약 1000만 원만 싸게 매입해서 위와 같은 조건으로 월세 세입자를 구할 수 있다면 투자수익률은 다시 9%로 껑충 뛰어오르게 된다. 게다가 나중에 시세에 맞춰 1억 원으로 판다면 1000만 원이 추가 이익으로 잡히는 것이다. 총 2000만 원 투자해서 연 9%의 월세수익과 50%의 자본 차익을 얻는 투자다.
이렇게 매력적인 투자가 또 어디 있겠는가. 그래서 수많은 경매 투자자들이 오늘도 전국 구석구석을 누비며 매력적인 물건을 찾아 헤매고 있는 것이다.
월세투자, 양에서 질로 이동
이렇게 딱 떨어지기만 하면 좋을 텐데, 지금까지는 그렇게 했을지 몰라도, 이제는 기대수익률을 낮춰야 하는 상황에 이르렀다. 기본 공식을 구성하는 각각의 변수가 변하게 됐기 때문이다.
먼저 대출이자가 증가할 조짐이다. 12월 미국의 금리 인상이 거의 기정사실화되는 분위기다. 미국이 금리를 올린다고 우리나라가 바로 따라 올릴 상황은 아니지만 시중은행은 이미 움직이고 있다. 금리가 오르면 차익은 감소할 수밖에 없다. 경매 투자자들이 급증한 탓에 경쟁률이 높아져 낙찰가율도 크게 올랐다. 감정가보다 높은 낙찰 건도 증가했다. 초기 투자금액이 올라가면 수익률은 떨어질 수밖에 없다. 아파트 등 부동산 가격은 올랐지만 전세에서 월세로 돌아서는 주택이 많아진 탓에 월세는 많이 오르지 않았다.
따라서 이제는 투자를 집중할 필요가 있다. 전문 투자자들도 예전에는 일단 물건 숫자를 늘려놓으면 조금이라도 수익이 남는다는 판단에 주택을 많이 보유하는 것이 일반적이었지만 요즘은 똘똘한 물건 몇 개로 압축하는 분위기다.
수익률보다 중요한 것이 공실이 없는 것이다. 지하철역에서 가깝든 오피스나 공단 근처이든 세가 잘나갈 수 있을 만한 지역에, 젊은 세입자가 큰 부담지지 않고 들어올 수 있는 작은 평형이어야 한다. 새 집이면 세가 더 잘 나가겠지만 투자 수익률을 감안한다면 낡았지만 비교적 깨끗한 집이 낫다. 월세 차이는 매매가 시세 차이만큼 크지 않다. 같은 원리로 아파트도 1층과 최고층이 로열층에 비해 월세수익률이 높다는 점을 참고하자.
(출처 : 웰스매니지먼트)
경제 및 투자 공부 / 스노우볼 
